Com a aprovação da Reforma Tributária, o setor imobiliário se vê diante de uma mudança significativa: o encarecimento dos aluguéis residenciais. A proposta, que cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em substituição ao PIS, Cofins, ICMS e ISS, promete simplificar o sistema tributário, mas também traz impactos importantes para quem atua no mercado de locação. O IBS e a CBS formam o IVA-dual, o imposto sobre valor agregado que, ampliando a base atual, incidirá sobre todas as operações com bens e serviços, entre elas, as locações.
Hoje, aluguéis intermediados por pessoas jurídicas — como imobiliárias — são tributados com uma alíquota de 3,65% (PIS/Cofins). Com o novo modelo, essa alíquota pode saltar para 10,6%, quase o triplo do valor atual. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de R$ 2.000,00 por exemplo, teria a carga tributária elevada de R$ 73,00 para R$ 169,60. Para valores menores, o aumento proporcional pode ser ainda mais expressivo.
Segundo a advogada tributarista Andressa Sehn da Costa, sócia da área de entidades do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados, o ponto de atenção está no planejamento e regularização dos contratos em andamento. “A Lei Complementar publicada em janeiro/2025 estabelece prazos apertados para regularização dos contratos em vigência (31/12/2025). Caso sigam as determinações legais poderão utilizar um regime com alíquotas reduzidas durante o período de transição. Isso exigirá organização e planejamento por parte do setor”.
Confira os principais impactos do IVA na locação de imóveis:
- Aumento da carga tributária: Hoje, empresas que alugam imóveis pagam cerca de 3,65% de PIS/Cofins sobre o valor do aluguel. Com o IVA-dual, a alíquota efetiva pode mais que dobrar. A tributação sobre os serviços prestados por imobiliárias também sobe, pressionando a operação de empresas do setor.
- Medidas de mitigação ainda tímidas: A proposta prevê um redutor fixo de R$ 400,00 no valor do aluguel sujeito à tributação e desconto de 70% na alíquota. Apesar disso, entidades setoriais consideram essas medidas insuficientes para conter os impactos negativos.
- Créditos tributários compensam parcialmente o impacto: Empresas poderão se beneficiar de créditos ao longo da cadeia, o que pode amenizar o impacto em alguns casos. No entanto, imóveis adquiridos antes da reforma não necessariamente gerarão créditos, o que limita esse benefício.
- Pessoas físicas podem ser consideradas como contribuintes: Locatários que tenham mais de três imóveis e receitas superiores a R$ 240 mil por ano (cerca de 20 mil por mês) serão consideradas contribuintes de IBS e CBS, além de serem tributadas pelo imposto de renda.
- Repasse de custos ao consumidor final: Com margens reduzidas, é provável que proprietários e administradoras repassem os novos encargos aos inquilinos, elevando ainda mais os preços dos aluguéis.
De acordo com a tributarista, o desafio será equilibrar a arrecadação com o acesso à moradia ou locação, já que existe a possibilidade de repasse de custos aos inquilinos. “Em um setor já pressionado por altos custos e déficit de entrega, é necessário que as empresas se juntem às entidades para conseguir reduções mais efetivas, evitando, assim, o repasse dos custos aos consumidores” , finaliza.
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